Оценочная компания ОМЕГА

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита. Оценка квартир в Москве и области. Оценка недвижимости, земли, транспорта, бизнеса, машин и оборудования, оценка ущерба. Независимая автоэкспертиза, оценка ДТП

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

В современных условиях появилась замечательная возможность в разы ускорить приобретение желаемой недвижимости. Этой возможностью по праву можно назвать ипотечный кредит, который выдается, как правило, на долгосрочной основе для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для:

• погашения основного долга;
• уплаты начисленных процентов;
• уплаты налогов, страховых взносов;
• проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;
• получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.

Поэтому при принятии решения о привлечении ипотечного кредита необходимо проведение оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Это, в свою очередь, требует анализа таких факторов, как:

• процентная ставка по кредиту;
• срок займа;
• порядок погашения;
• сумма ипотечного кредита;
• финансовый левередж;
• особые условия кредитования.

Меняя один из этих параметров, могут быть существенно изменены и сами условия кредитования, что немало важно для заемщика, желающего получить в свое владение недвижимость. Естественно, что условия кредитования могут быть как более выгодными, так и менее. И по какому пути пойти и что выбрать, конечно, зависит от самого заемщика. Задача же оценщика в этом случае состоит в том, чтобы выявить эти условия кредитования, представить реальную картину рынка недвижимости на данный момент.

Все это еще раз доказывает необходимость и важность проведения оценки бизнеса в целом и оценки недвижимости с участием ипотечного кредита, в частности.

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита имеет свои отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Эти особенности отражены в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвестиционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации дохода представляет собой расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации чистого операционного дохода за год в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала, которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Метод дисконтированных денежных потоков – оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален. Он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, которая приобретается с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.

Определяется длительность анализируемого периода.
1. Рассчитывается величина чистого операционного дохода.
2. Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.
3. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
4. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.
5. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений.
6. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.
7. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.
8. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
9. Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недвижимости.
10. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.
11. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.
12. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Оформление окон это искусство, ведь шторы — это одежда для окна, которая делает Ваш дом уютней и комфортней. Шторы - готовые и на заказ предлагает Вам салон штор MODERNISTIKA.RU. У нас Вы можете заказать эксклюзивные шторы Вашей мечты из лучших европейских тканей или купить готовые шторы.

Новости: Бизнес и Финансы

Оценочная компания "ОМЕГА" - Оценка недвижимости, оценка имущества и собственности, оценка бизнеса, предприятий, оценка машин и оборудования, оценка автомобилей и независимая автоэкспертиза, оценка ущерба и оценка ущерба от ДТП.