Главная / Информация / Грязнова А.Г., Федотова М.А., Агуреев Н.В., Артеменков И.Л.,Белых Л.П и др Оценка недвижимости

2.1. Общая характеристика рынка недвижимости

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 2.1).

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости» что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или того района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2.1).

2.7 - притоки капитала; 2.8 -оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населения; 2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация. З.1 - экономическое развитие региона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капитала в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5- уровень безработицы в регионе; 4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе. 5.1 -экологи адское положение в регионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис. 2.1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.
2. При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.
3. В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.
4. Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимо¬сти на микроуровне.
5. При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих дна грамм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.
6. Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.
7. Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Выпускной вечер - это очень важное событие в жизни каждого человека. И каждый мечтает, чтобы он прошел незабываемо. Праздничное агенство "Ля-фьянс" поможет в проведение выпускных, возьмет все хлопоты и заботы на себя, чтобы Вы могли целиком насладиться этим прекрасным праздничным событием!